DTI(총부채상환비율)은 주택담보대출 원리금·기타대출 이자, DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 원리금 합을 연소득으로 나눈 비율입니다. 대출 가능 여부의 주요 기준이에요.

세전 연봉 기준

신규 주택담보대출 (월 원리금)

기존 대출 (월)

⚠️ 유의사항

DTI·DSR 규제 비율은 지역·대출 종류·정부 정책에 따라 수시 변경됩니다. 은행별로 자체 기준(스트레스 DSR 등)이 추가되기도 해요. 실제 대출 가능 여부는 해당 금융기관 상담을 통해 확인하세요. 본 계산은 참고용이며 결과에 대한 책임은 사용자에게 있습니다.

LTV·DTI·DSR — 대출 한도 결정하는 3대 규제

부동산 대출을 받을 때 은행은 담보가치(LTV)·상환능력(DTI·DSR)의 3가지 규제를 모두 검증합니다. 이 중 어느 하나라도 초과하면 대출 한도가 막히거나 감액돼요. 본 계산기는 DTI·DSR를 중심으로, 현재 소득과 기존 대출로 신규 대출을 얼마나 받을 수 있는지 사전 점검합니다. 은행 방문 전 반드시 직접 계산해보고 가는 것이 기본.

3대 지표 정의

지표정의공식
LTV담보인정비율대출금 ÷ 담보가치 × 100
DTI총부채상환비율(주담대 원리금 + 기타 대출 이자만) ÷ 연소득 × 100
DSR총부채원리금상환비율모든 대출의 원리금 ÷ 연소득 × 100

DSR이 가장 엄격합니다. 신용대출·카드론·학자금까지 원리금이 모두 포함되기 때문.

주요 규제 한도 (2026년 기준)

  • LTV: 일반 주택 70%, 생애최초 80%, 조정대상지역 규제 시 50~60%
  • DTI: 주택담보대출 40~60% (지역·소득에 따라)
  • DSR: 개인별 DSR 40% (2022년 이후 1억 초과 대출에 적용) · 2금융권 50%

실전 계산 예시 — 연봉 6,000만원 직장인

사례: 연소득 6천만, 기존 신용대출 월 30만원 원리금(이자 10만), 신규 주담대 월 원리금 150만원 예정.

  • DTI = (150 × 12 + 10 × 12) ÷ 6,000 = 32% (한도 40% 이내 ✅)
  • DSR = (150 + 30) × 12 ÷ 6,000 = 36% (한도 40% 이내 ✅)

두 지표 모두 한도 내 → 대출 가능. 만약 신용대출 원리금이 월 60만이었다면 DSR 42%로 초과 → 감액 필요.

DSR 40% 역산으로 대출 한도 구하기

연소득 5천만원, DSR 40% 기준 연간 허용 원리금 = 2,000만원 = 월 약 167만원. 이 167만원 내에서 기존 대출 원리금을 빼면 신규 대출 가능 원리금이 나옵니다. 금리 4%, 30년 원리금균등으로 역산하면 대략 3.5억 한도.

흔한 실수·오해 5가지

  1. "LTV만 보면 된다" — 담보 여유 있어도 DSR 초과면 대출 안 나옴.
  2. "카드론은 DSR에 안 잡힐 것" — 거의 모든 대출(학자금·전세대출 포함)이 포함.
  3. "배우자 소득 합산 가능" — 배우자 채무 동반보증 시 합산. 단순 합산은 은행별.
  4. "만기 5년 신용대출을 10년으로 늘리면 DSR 줄어든다" — 맞습니다. 월 원리금 감소 효과.
  5. "정책대출은 DSR 적용 안 됨" — 보금자리·디딤돌 등은 DSR 예외이지만 다른 대출 한도에서는 포함.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 소득 증명은 어떻게?

직장인은 원천징수영수증·재직증명·소득금액증명원, 자영업자는 종합소득세 신고 자료(최근 2년). 전세 보증금 대출 시 신용평점·자산도 반영.

Q. 40% 넘으면 무조건 안 되나요?

개인별 DSR 40%는 원칙이지만 생애최초·서민실수요·청년·신혼부부 등 정책 대출은 예외. 또한 2금융권은 50%까지 허용. 단 금리·조건이 불리할 수 있어요.

Q. 스트레스 DSR이란?

2024년 도입된 제도로, 변동금리 대출은 현재 금리가 아닌 향후 상승 가능 금리(+0.75~1.5%p)를 적용해 DSR을 계산. 실제 한도가 계산기보다 낮게 나올 수 있어요.

Q. DSR에 포함되지 않는 대출은?

전세자금대출(서민실수요), 중도금대출, 300만원 이하 소액 대출, 보금자리론 등 일부 정책 대출은 DSR 산정에서 제외되거나 별도 기준 적용.

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참고 자료

최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 규제비율을 반영한 참고용이며, 실제 대출 가능액은 은행의 내부 심사 기준에 따라 달라집니다.