상가·오피스텔·원룸 등 수익형 부동산의 연 임대수익률을 계산합니다. 단순 수익률과 대출·관리비를 반영한 실질 수익률을 모두 보여드려요.
공실률·세금(재산세·종부세·소득세)·중개수수료·리모델링 비용은 반영되지 않았습니다. 실제 수익률은 시장 상황·세율에 따라 달라지니 공인중개사·세무사 상담 후 투자 결정하세요. 본 계산은 참고용이며 투자 결과에 대한 책임은 사용자에게 있습니다.
임대수익률이란? — 부동산 투자 판단의 기본 지표
임대수익률은 부동산 임대로 얻는 연간 수익을 투자금 대비 비율로 나타낸 값입니다. 오피스텔·원룸·상가 투자에서 "이 물건, 사면 몇 % 나오나"를 판단하는 기본 지표. 단순 수익률만 보면 실제 수익과 크게 다를 수 있어 반드시 대출이자·관리비·공실·세금까지 반영한 실질 수익률로 판단해야 해요.
수익률 계산 공식 2종
- 단순(명목) 수익률 = 연 임대료 ÷ (매입가 − 보증금) × 100
- 실질(순) 수익률 = (연 임대료 − 대출이자 − 관리비 − 공실 − 세금) ÷ 실투자금 × 100
실투자금 = 매입가 − 보증금 − 대출금
실전 예시 — 오피스텔 2억, 보증금 1천, 월세 70만
대출 1억 · 연 5% · 연 관리비 60만 · 공실률 5% 가정
연 임대료 = 70만 × 12 = 840만
대출이자 = 1억 × 5% = 500만 / 관리비 60만 / 공실 42만
순수익 = 840 − 500 − 60 − 42 = 238만
실투자금 = 2억 − 1천 − 1억 = 9,000만
실질 수익률 = 238 ÷ 9,000 × 100 ≈ 2.64%
단순 수익률은 840÷1.9억 = 4.4%이지만 실질은 절반 수준. 레버리지 효과는 대출 금리가 낮을수록 커집니다.
유형별 일반 수익률 (2026년 기준)
| 유형 | 일반 실질 수익률 |
|---|---|
| 서울 아파트(주거) | 1~3% |
| 수도권 오피스텔·원룸 | 3~5% |
| 지방 상가 | 5~8% |
| 지식산업센터 | 4~6% |
| 펜션·리조트 임대 | 변동 큼 |
공실·관리비 현실 반영
- 공실률 — 오피스텔은 연 5~10%, 상가는 15~25%까지. 보수적으로 10% 가정
- 관리비 — 소유자 부담분은 별도 책정. 보통 월세의 5~10%
- 재산세·종부세 — 다주택자 되면 크게 증가
- 수리·도배·장판 교체비 — 2~3년마다 수백만
흔한 실수·오해 5가지
- "단순 수익률만 보고 매입" — 세금·공실 반영하면 절반 이하로 떨어짐.
- "공실 없다는 말 믿기" — 보수적으로 10% 반영 필수.
- "시세 상승까지 합치면 훨씬 높다" — 임대수익률과 시세차익은 별도 계산.
- "보증금은 수익" — 보증금은 반환 의무 있는 부채.
- "대출 많이 끼면 수익률 증가" — 대출금리 > 단순수익률이면 오히려 손실.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 몇 % 이상이면 좋은가요?
실질 수익률 기준 3% 이상이면 예금보다 나음. 5% 이상이면 우수. 단 변동성·유동성 리스크 감안.
Q. 양도차익까지 계산하려면?
본 계산은 임대 수익만. 매각 시점 시세 상승분은 별도. 양도세 계산기로 매각 수익도 계산.
Q. 임대사업자 등록 장단점?
임대소득세 감면·종부세 합산 배제 등 혜택. 단 의무 임대 기간(8~10년) 중도 해지 시 추징. 2020년 이후 제도 대폭 축소.
Q. 월세 vs 전세 어느 쪽이 수익률 높나?
월세가 현금흐름 유리, 전세는 보증금을 다른 곳 투자 가능. 최근 전세는 대출금리 감안하면 월세가 유리한 경우 많음.
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최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 참고용입니다. 실제 투자 전 다양한 시나리오 스트레스 테스트 필수.