ℹ️ 전월세 전환이란?
전세 보증금과 월세는 전월세 전환율을 기준으로 상호 환산할 수 있습니다. 전환율은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(현재 2%)을 더한 값이 법적 상한이며, 시장에서는 보통 4~5% 수준에서 거래됩니다.
관련 법령·요율은 수시로 개정될 수 있으며 개인 상황에 따라 실제 적용값이 달라질 수 있습니다. 정확한 기준은 해당 기관·전문가(공인중개사·세무사·노무사 등) 상담을 권장합니다. 본 계산은 참고용이며 결과에 대한 책임은 사용자에게 있습니다.
월세↔전세 전환 계산이 필요한 순간
"지금 사는 전세 3억을 반전세로 바꾸면 월세 얼마 내는 게 공정할까?" "월세 80만원 사는데 친구는 전세 2억에 산다는데 뭐가 이득이지?" 이런 비교가 필요할 때 쓰는 계산기입니다. 핵심은 전월세 전환율. 이 비율만 알면 두 주거 형태를 동일 기준으로 비교할 수 있어요.
전환 공식
전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
월세 → 전세: 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
전환율이 결정되는 법적·시장적 기준
- 법정 상한: 한국은행 기준금리 + 2%p (또는 10% 중 낮은 값)
- 2026년 시장: 지역·물건별 연 4~6% 수준
- 서울 아파트: 보통 4~5%
- 빌라·오피스텔: 보통 5~7% (리스크 프리미엄)
- 지방 중소도시: 6~8%
실전 비교 예시 — 동일 주거에 전세 vs 월세
조건: 강남 아파트 전세 3억 / 반전세(보증금 5천 + 월세 100만) / 전환율 5% 가정
- 전세 3억: 대출 3억·금리 4% = 월 이자 100만. 보증금 반환 리스크
- 반전세: 월세 100만 지출, 자기자본 5천만 필요
- → 월 지출은 비슷하지만 전세는 목돈 묶임 + 이자비용, 반전세는 월세 세액공제(연 90만원) 가능
세액공제 + 목돈 기회비용까지 고려하면 반전세가 유리할 때도 많아요. 본 계산기로 여러 시나리오를 돌려보세요.
전세 vs 월세 — 어떤 쪽이 유리한가
| 상황 | 유리한 쪽 |
|---|---|
| 목돈 투자 수익률 > 전환율 | 월세 (돈 굴려서 수익) |
| 목돈 투자 수익률 < 전환율 | 전세 (돈 묶어둠) |
| 연봉 7천 이하 세액공제 대상 | 월세 (연 최대 90만 환급) |
| 전세사기·깡통전세 지역 | 월세 (리스크 회피) |
| 금리 상승기 | 전세 (대출 부담 증가) |
| 금리 하락기 | 월세 (전환율보다 대출 금리 높으면) |
월세 세액공제 (연 최대 90만원 환급)
총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주는 월세 지출액의 15%(5,500만 이하 17%)를 세액공제받을 수 있어요. 연 한도 월세 750만원(월 62.5만).
예: 월세 50만원 × 12개월 = 600만원 × 15% = 연 90만원 환급. 확정일자 받은 계약서 필수.
흔한 실수·오해 5가지
- "전환율은 아무렇게나 쓰는 것" — 주택임대차보호법 제7조의2 상한 규정.
- "월세가 비싸서 무조건 손해" — 목돈 투자 수익률이 높으면 월세가 이득.
- "세액공제는 연말정산에서 자동" — 임대차계약서·월세 이체 증빙 제출 필요.
- "반전세는 보증금 낮아서 안전" — 보증금 있으면 반환 리스크 여전.
- "월세 깎는 게 보증금 내리는 것보다 쉬움" — 집주인 입장에서는 둘 다 동일한 현금 흐름 감소.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전환율은 어디서 확인?
한국부동산원 "월세전환율 통계", 국토교통부 실거래가, 한국은행 경제통계시스템. 지역·면적별로 세부 조회 가능.
Q. 계약 중간에 전환 가능한가요?
임대인·임차인 합의 시 가능. 새 조건은 서면 합의 + 확정일자 재등록 권장.
Q. 월세 인상 상한은?
주택임대차보호법상 연 5% 상한. 2년 계약 갱신 시에도 동일. 초과 인상 요구는 거절 가능.
Q. 전세보증보험료 얼마?
HUG·SGI 보증, 보증금의 연 0.1~0.2%. 2년치 일시 납부. 전세사기 예방의 필수 수단.
Q. 반전세를 전세로 전환할 때?
추가 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율. 예: 월세 80만·전환율 5% → 1.92억 추가 보증금.
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최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 참고용이며, 실제 계약은 법정 상한 범위 내 당사자 합의에 따릅니다.