ℹ️ 재산세란?
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 주택은 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 과세표준에 세율이 적용되며, 재산세 외에 도시지역분과 지방교육세도 함께 납부합니다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 나누어 부과됩니다.
세율·공제·감면 요건은 매년 개정될 수 있으며 개인 상황(주택 수·소득·보유 기간 등)에 따라 실제 세액이 달라집니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요. 본 계산은 참고용이며 신고·납부 책임은 사용자에게 있습니다.
재산세란? — 보유만 해도 매년 내는 지방세
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산(토지·건물·주택)을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 취득세가 "살 때 한 번"이라면 재산세는 "갖고 있는 동안 매년". 과세기준일(6월 1일)에 소유권을 가진 사람이 당해 연도 재산세 납세의무자가 되므로, 5월 31일에 팔면 양도자가, 6월 2일에 팔면 매수자가 1년치 재산세를 내는 구조입니다. 매매 시점을 조절하는 것만으로도 수십만~수백만 원 차이가 나기 때문에 실무상 매우 중요해요.
재산세 계산 공식
① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
② 재산세 본세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
③ 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
④ 지방교육세 = 본세 × 20%
⑤ 총 납부세액 = ② + ③ + ④
공정시장가액비율은 주택 60%, 토지·건물 70%가 기본이며, 1세대 1주택자는 공시가격 구간에 따라 43~45%의 특례 비율이 적용됩니다 (2024년 이후 한시 적용).
주택분 재산세 누진세율 (2026년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.10% | - |
| 6,000만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 0.15% | 3만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.40% | 63만원 |
1세대 1주택자는 특례세율이 적용되어 구간별로 0.05%~0.35%로 낮아집니다 (공시가격 9억 이하 주택 한정).
실전 계산 예시 — 서울 아파트 1주택
사례: 공시가격 8억원 아파트, 1세대 1주택자, 85㎡ 초과.
과세표준 = 8억 × 45%(1주택 특례) = 3.6억
본세 = 3.6억 × 0.25% − 18만원 = 72만원
도시지역분 = 3.6억 × 0.14% = 50.4만원
지방교육세 = 72만 × 20% = 14.4만원
연간 총 재산세 약 136.8만원. 7월(1기분)·9월(2기분) 반으로 나눠 각 68.4만원씩 납부.
재산세 납부 일정 한눈에 보기
| 세목 | 납부 시기 |
|---|---|
| 주택 1기분 (건물분+주택분 절반) | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 주택 2기분 (주택분 나머지) | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 건물 (비주택) | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 토지 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
주택분 재산세 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 부과됩니다. 기한 초과 시 3% 가산금 + 월 0.75% 중가산금이 붙어요.
세부담상한제 — 실제 납부액이 계산과 다를 수 있는 이유
재산세가 전년 대비 너무 급격히 오르지 않도록 상한선을 둡니다.
- 공시가격 3억 이하: 전년의 105% 이내
- 공시가격 3~6억: 전년의 110% 이내
- 공시가격 6억 초과: 전년의 130% 이내
따라서 계산기 결과보다 실제 고지서 금액이 적을 수 있어요. 이 상한은 실제 납부 가능한 세액의 상한이므로 절대 역으로 늘어나지는 않습니다.
종합부동산세(종부세)와 관계
재산세 외에 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하면 종부세(국세)가 추가 부과됩니다.
- 다주택자: 공시가격 합계 9억원 초과분부터
- 1세대 1주택: 공시가격 12억원 초과분부터
종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분은 공제되므로 이중과세는 아닙니다.
흔한 실수·오해 5가지
- "6월 1일에 등기쳐서 내 이름 올렸으면 바로 내 세금" — 맞습니다. 6월 1일 0시 기준 소유자가 납세의무자.
- "공시가격 = 매매가격" — 공시가격은 보통 시세의 60~80% 수준입니다.
- "세부담상한이 세금을 늘리지는 않겠지?" — 네, 상한은 감소 방향으로만 작동.
- "1주택 특례는 자동 적용" — 대부분 자동이지만 주소 변동·주택 수 변동 시 확인 필요.
- "재산세 안 내도 압류까지는 안 갈 것" — 3개월 이상 체납 시 압류, 공매 진행됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
아파트·연립 등 공동주택은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서, 단독주택은 관할 시·군·구청 홈페이지 개별주택가격 조회에서, 토지는 개별공시지가 조회에서 확인 가능. 매년 1월 1일 기준으로 산정되어 4월 말~5월경 공시됩니다.
Q. 1세대 1주택 특례세율은 언제까지 적용되나요?
2022년 도입된 한시적 특례로 현재 연장 적용 중입니다(2026년 기준). 향후 일몰 또는 영구화 여부는 법 개정에 따라 달라질 수 있으니 납부 시점 세율을 확인하세요.
Q. 주택을 6월 1일에 팔면 누가 재산세를 내나요?
잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 취득일입니다. 6월 1일에 잔금을 치렀다면 매수자가 소유자로 과세기준일을 맞이하므로 매수자가 1년치 전액 부담. 실무에서는 6월 1일 전후 거래 시 계약서에 "재산세 분담" 조항을 넣어 정산하는 경우가 많습니다.
Q. 도시지역분이 뭔가요? 빠질 수 있나요?
도시계획세의 현재 명칭으로, 지자체의 도시개발 재원 목적. 도시지역 내 재산에만 과세되며 도시지역 밖 부동산은 제외됩니다. 세율은 고정 0.14%.
Q. 재산세 분할 납부·카드 납부 가능한가요?
재산세 본세는 7월·9월 2회 분할 납부. 추가 분할은 세액 250만원 초과 시 신청 가능(2개월 이내). 신용카드 납부는 위택스·ARS로 가능하지만 약 0.8%의 납부대행 수수료가 붙습니다. 단 재산세는 카드사 무이자 할부 이벤트가 있을 수 있어 조건 확인 권장.
Q. 상가·오피스텔 재산세는 주택과 다른가요?
상가·오피스텔(비주거용)은 건물분 재산세가 별도로 0.25% 일률 적용되며 주택 누진세율 적용 대상이 아닙니다. 단 오피스텔을 주거용으로 실사용 등록하면 주택분으로 전환되어 누진세율이 적용될 수 있어요.
함께 보면 좋은 계산기
- 취득세 계산기 — 살 때 세금
- 양도세 계산기 — 팔 때 세금
- 부동산 거래 총비용 — 세금·수수료 종합
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참고 자료
- 위택스 — 재산세 조회·납부
- 부동산공시가격알리미 — 공시가격 확인
- 지방세법 제111조(재산세율) 및 시행령
최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 세율·공정시장가액비율·특례세율을 반영한 참고용입니다. 세부담상한 적용으로 실제 고지액이 달라질 수 있어요.