ℹ️ 양도소득세란?

양도소득세는 부동산 등 자산을 양도(매도)하여 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 과세표준에 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

부동산을 매도하는 가격
부동산을 취득했을 때의 가격 (매입가)
취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 양도 관련 비용
실제 거주한 기간. 1세대 1주택 비과세 판정과 거주기간 장기보유공제(최대 40%)에 사용됩니다.
⚠️ 유의사항

세율·공제·감면 요건은 매년 개정될 수 있으며 개인 상황(주택 수·소득·보유 기간 등)에 따라 실제 세액이 달라집니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요. 본 계산은 참고용이며 신고·납부 책임은 사용자에게 있습니다.

📐 계산 근거

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 [1주택·12억 초과] 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 과세표준 = 과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(250만원) 산출세액 = 과세표준 × 기본세율 + 중과세율(해당 시) 총 납부액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액 × 10%)
  • 기본세율 — 과세표준 구간별 6%~45% 누진 소득세법 §104①
  • 1세대 1주택 비과세 — 보유 2년 이상(조정대상지역은 거주 2년 이상 추가) + 양도가액 12억원 이하면 전액 비과세 소득세법 §89①3
  • 고가주택 안분 — 12억원 초과 시 초과분 비율만큼만 과세 소득세법 시행령 §160
  • 장기보유특별공제 — 1세대 1주택은 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 합산 최대 80%. 그 외 연 2%(최대 30%). 3년 미만 보유는 공제 없음 소득세법 §95② 표1·표2
  • 양도소득 기본공제 — 연 250만원 소득세법 §103①
  • 단기보유 중과 — 1년 미만 70%, 1~2년 60% 소득세법 §104①
  • 조정지역 다주택 중과 — 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p. 이 경우 장기보유특별공제 배제 소득세법 §104⑦
  • 지방소득세 — 양도소득세액의 10% 지방세법 §103의3

이 계산기가 반영하지 않는 항목
· 1세대 판정 — 본 계산기는 입력한 주택 수를 그대로 신뢰합니다. 실제 1세대 1주택 여부는 세대원 전원의 보유 주택(분양권·조합원입주권·상속주택 포함)으로 판정되며, 주택 수 산정에서 제외되는 주택도 있습니다.
· 거주요건 적용 범위 — 조정대상지역 2년 거주 요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택에 적용됩니다. 그 이전 취득분은 거주요건 없이 보유 2년으로 비과세가 가능합니다.
· 일시적 2주택 특례, 상생임대인 특례, 이월과세, 부담부증여, 취득가액 환산, 감면주택 특례.
· 다주택 중과 — 조정대상지역 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되어 현재 중과가 적용됩니다. 이후 정책 변경 가능성이 있습니다.
양도세는 요건 판정에 따라 세액이 0원에서 수억까지 갈리는 세목입니다. 홈택스 양도소득세 모의계산 또는 세무 전문가 상담을 반드시 거치세요.

📚 근거 법령·자료

적용 기준 — 2026년 1월 1일 시행 법령 · 최종 검토 2026-07-22 · CalcNow 편집팀. 세법 개정 시 갱신합니다.

양도소득세란 무엇인가

양도소득세는 부동산·주식·파생상품 등을 양도(매각)할 때 발생한 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 본 계산기는 가장 자주 문의되는 주택 양도소득세를 중심으로 계산합니다. 양도세 계산의 핵심은 "양도차익 → 과세표준 → 세액"으로 이어지는 3단계 흐름이에요. 단순히 시세차익에 세율을 곱하는 게 아니라, 필요경비·장기보유특별공제·기본공제를 차례로 빼고 남은 금액(과세표준)에 누진세율을 적용한 뒤, 마지막에 지방소득세 10%가 추가됩니다.

양도소득세 계산 공식 단계별 정리

① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원)
④ 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제
⑤ 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)

누진세율 구간표 (2026년 기준)

과세표준세율누진공제
1,400만원 이하6%-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하15%126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하24%576만원
8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하35%1,544만원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하38%1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하40%2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하42%3,594만원
10억원 초과45%6,594만원

실전 계산 예시 ① — 1세대 1주택 12억 초과

사례: 서울 아파트를 6억원에 취득, 15년 후 15억원에 양도. 취득세·중개수수료·인테리어 등 필요경비 5,000만원. 1세대 1주택이고 보유·거주 모두 15년.

계산: 12억원 비과세 한도 초과분 = 15억 − 12억 = 3억 (초과 비율 3/15 = 20%)
→ 전체 양도차익 (15억 − 6억 − 5천 = 8.5억)의 20% = 1.7억이 과세 대상
→ 장기보유특별공제 80% 적용(1주택 보유·거주 각 40%) → 1.7억 × 20% = 3,400만원
→ 기본공제 250만원 차감 후 과세표준 3,150만원 × 15% − 126만원 = 약 346만원 + 지방소득세 35만원 = 약 381만원

실전 계산 예시 ② — 다주택자(일반 부동산)

사례: 투자 목적 아파트를 5억원에 매입, 5년 후 7억원에 양도. 필요경비 2,000만원, 조정대상지역 밖.

양도차익 = 7억 − 5억 − 0.2억 = 1.8억 / 장기보유특별공제 10%(5년 × 2%) = 0.18억 → 1.62억 / 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 1.595억 × 38% − 1,994만원 = 약 4,067만원 + 지방소득세 407만원 = 약 4,474만원

장기보유특별공제 — 가장 큰 절세 포인트

3년 이상 보유 시 적용되는 장기보유특별공제는 양도세 절감에서 가장 큰 레버리지입니다.

  • 일반 부동산·다주택자: 보유기간 3년부터 연 2%씩, 최대 30%(15년)까지 공제
  • 1세대 1주택(12억 초과분): 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 최대 80%(보유·거주 각 10년)까지 공제

특히 1세대 1주택은 보유만 길게 해도 거주 공제를 못 받으면 40%에 그치므로, "2년 이상 거주" 요건은 반드시 챙겨야 합니다.

흔한 실수·오해 5가지

  1. "1세대 1주택이면 무조건 비과세" — 아닙니다. 양도가액 12억 초과분은 과세됩니다.
  2. "양도차익 = 시세차익" — 아닙니다. 필요경비(취득세·중개수수료·인테리어 일부)를 빼야 양도차익입니다.
  3. "보유만 오래하면 공제 최대" — 1주택은 거주 요건이 별도입니다.
  4. "분양권·입주권은 주택 수에 안 들어감" — 2021년부터 포함됩니다.
  5. "양도세 신고 안 해도 될 정도로 작으면 생략" — 양도일 속한 달 말일부터 2개월 내 예정신고 의무. 미신고 시 가산세 20%.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 1세대 1주택 비과세 요건이 구체적으로 어떻게 되나요?

① 1세대(주민등록 기준 가족)가 국내에 1주택만 보유, ② 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주도 필수), ③ 양도일 현재 1주택 유지 — 이 3가지를 모두 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억 초과분에 대해서만 위 계산 방식으로 세금이 부과돼요.

Q. 다주택자 중과세율이 지금도 적용되나요?

조정대상지역 내 다주택자 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적 유예 중입니다 (현재 연장 상태). 유예 기간에는 기본세율만 적용되고 중과세가 없어요. 단 정책이 바뀔 수 있으니 양도 시점에 반드시 국세청 홈택스나 세무사를 통해 현재 적용 여부를 확인하세요.

Q. 필요경비로 인정되는 것과 안 되는 것?

인정O: 취득 시 취득세·등록세·중개수수료·법무사 비용, 보유 중 자본적 지출(베란다 확장·리모델링·새시 교체 등), 양도 시 중개수수료.
인정X: 도배·장판 등 수선비, 대출이자, 재산세, 관리비. 자본적 지출은 반드시 세금계산서·카드 영수증 등 증빙 보관 필수입니다.

Q. 양도세 신고는 언제 어떻게?

양도일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 이듬해 5월 종합소득세 기간에 확정신고. 미신고 시 무신고가산세 20%, 과소신고가산세 10%가 붙습니다. 홈택스에서 전자신고 가능해요.

Q. 일시적 2주택 특례란?

기존 주택 보유 중 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받을 수 있습니다. 다만 신규 주택 취득 시 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태여야 하는 등 추가 요건이 있으니 사전 확인 필수.

Q. 상속·증여로 받은 주택을 팔 때 취득가액은?

상속 주택은 상속개시일 현재 평가액(시가), 증여 주택은 증여 당시 평가액이 취득가액입니다. 증여 후 10년 이내 양도 시 "이월과세" 적용으로 증여자의 당초 취득가액이 소급 적용될 수 있어 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

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양도세와 세트로 자주 쓰이는 계산기들입니다.

최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 세율·공제 규정을 반영한 참고용이며, 개인 상황에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 권장합니다.