ℹ️ 양도소득세란?
양도소득세는 부동산 등 자산을 양도(매도)하여 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 과세표준에 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.
세율·공제·감면 요건은 매년 개정될 수 있으며 개인 상황(주택 수·소득·보유 기간 등)에 따라 실제 세액이 달라집니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요. 본 계산은 참고용이며 신고·납부 책임은 사용자에게 있습니다.
양도소득세란 무엇인가
양도소득세는 부동산·주식·파생상품 등을 양도(매각)할 때 발생한 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 본 계산기는 가장 자주 문의되는 주택 양도소득세를 중심으로 계산합니다. 양도세 계산의 핵심은 "양도차익 → 과세표준 → 세액"으로 이어지는 3단계 흐름이에요. 단순히 시세차익에 세율을 곱하는 게 아니라, 필요경비·장기보유특별공제·기본공제를 차례로 빼고 남은 금액(과세표준)에 누진세율을 적용한 뒤, 마지막에 지방소득세 10%가 추가됩니다.
양도소득세 계산 공식 단계별 정리
① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원)
④ 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제
⑤ 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
누진세율 구간표 (2026년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
실전 계산 예시 ① — 1세대 1주택 12억 초과
사례: 서울 아파트를 6억원에 취득, 15년 후 15억원에 양도. 취득세·중개수수료·인테리어 등 필요경비 5,000만원. 1세대 1주택이고 보유·거주 모두 15년.
계산: 12억원 비과세 한도 초과분 = 15억 − 12억 = 3억 (초과 비율 3/15 = 20%)
→ 전체 양도차익 (15억 − 6억 − 5천 = 8.5억)의 20% = 1.7억이 과세 대상
→ 장기보유특별공제 80% 적용(1주택 보유·거주 각 40%) → 1.7억 × 20% = 3,400만원
→ 기본공제 250만원 차감 후 과세표준 3,150만원 × 15% − 126만원 = 약 346만원 + 지방소득세 35만원 = 약 381만원
실전 계산 예시 ② — 다주택자(일반 부동산)
사례: 투자 목적 아파트를 5억원에 매입, 5년 후 7억원에 양도. 필요경비 2,000만원, 조정대상지역 밖.
양도차익 = 7억 − 5억 − 0.2억 = 1.8억 / 장기보유특별공제 10%(5년 × 2%) = 0.18억 → 1.62억 / 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 1.595억 × 38% − 1,994만원 = 약 4,067만원 + 지방소득세 407만원 = 약 4,474만원
장기보유특별공제 — 가장 큰 절세 포인트
3년 이상 보유 시 적용되는 장기보유특별공제는 양도세 절감에서 가장 큰 레버리지입니다.
- 일반 부동산·다주택자: 보유기간 3년부터 연 2%씩, 최대 30%(15년)까지 공제
- 1세대 1주택(12억 초과분): 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 최대 80%(보유·거주 각 10년)까지 공제
특히 1세대 1주택은 보유만 길게 해도 거주 공제를 못 받으면 40%에 그치므로, "2년 이상 거주" 요건은 반드시 챙겨야 합니다.
흔한 실수·오해 5가지
- "1세대 1주택이면 무조건 비과세" — 아닙니다. 양도가액 12억 초과분은 과세됩니다.
- "양도차익 = 시세차익" — 아닙니다. 필요경비(취득세·중개수수료·인테리어 일부)를 빼야 양도차익입니다.
- "보유만 오래하면 공제 최대" — 1주택은 거주 요건이 별도입니다.
- "분양권·입주권은 주택 수에 안 들어감" — 2021년부터 포함됩니다.
- "양도세 신고 안 해도 될 정도로 작으면 생략" — 양도일 속한 달 말일부터 2개월 내 예정신고 의무. 미신고 시 가산세 20%.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1세대 1주택 비과세 요건이 구체적으로 어떻게 되나요?
① 1세대(주민등록 기준 가족)가 국내에 1주택만 보유, ② 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주도 필수), ③ 양도일 현재 1주택 유지 — 이 3가지를 모두 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억 초과분에 대해서만 위 계산 방식으로 세금이 부과돼요.
Q. 다주택자 중과세율이 지금도 적용되나요?
조정대상지역 내 다주택자 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적 유예 중입니다 (현재 연장 상태). 유예 기간에는 기본세율만 적용되고 중과세가 없어요. 단 정책이 바뀔 수 있으니 양도 시점에 반드시 국세청 홈택스나 세무사를 통해 현재 적용 여부를 확인하세요.
Q. 필요경비로 인정되는 것과 안 되는 것?
인정O: 취득 시 취득세·등록세·중개수수료·법무사 비용, 보유 중 자본적 지출(베란다 확장·리모델링·새시 교체 등), 양도 시 중개수수료.
인정X: 도배·장판 등 수선비, 대출이자, 재산세, 관리비. 자본적 지출은 반드시 세금계산서·카드 영수증 등 증빙 보관 필수입니다.
Q. 양도세 신고는 언제 어떻게?
양도일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 이듬해 5월 종합소득세 기간에 확정신고. 미신고 시 무신고가산세 20%, 과소신고가산세 10%가 붙습니다. 홈택스에서 전자신고 가능해요.
Q. 일시적 2주택 특례란?
기존 주택 보유 중 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받을 수 있습니다. 다만 신규 주택 취득 시 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태여야 하는 등 추가 요건이 있으니 사전 확인 필수.
Q. 상속·증여로 받은 주택을 팔 때 취득가액은?
상속 주택은 상속개시일 현재 평가액(시가), 증여 주택은 증여 당시 평가액이 취득가액입니다. 증여 후 10년 이내 양도 시 "이월과세" 적용으로 증여자의 당초 취득가액이 소급 적용될 수 있어 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.
함께 보면 좋은 계산기
양도세와 세트로 자주 쓰이는 계산기들입니다.
- 취득세 계산기 — 양도가액의 한 축인 필요경비 산정
- 재산세 계산기 — 보유 중 매년 납부
- 중개보수 계산기 — 양도 시 필요경비에 포함
- 부동산 거래 총비용 계산기 — 취득·양도 종합 비용
- 갭투자 수익률 계산기 — 양도세 반영 실수익
참고 자료
최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 세율·공제 규정을 반영한 참고용이며, 개인 상황에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 권장합니다.