전월세 환산율은 전세금을 월세로 바꿀 때 적용되는 연 이율입니다. 실제 거래 조건으로 환산율을 계산하고 법정 상한과 비교할 수 있어요. (기존 월세 환산 계산기와 함께 보면 좋아요)
전월세 환산율 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 정부 고시 이율에 따라 결정되며 시기별로 변동됩니다. 5%대가 일반적이지만 최신 수치는 주택임대차보호법·국토교통부 공시를 확인하세요. 본 계산은 참고용이며 실제 임대차 계약은 공인중개사·법률 상담 후 진행하세요.
전월세 전환율이란? — 보증금을 월세로 바꿀 때의 이율
전월세 전환율은 전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용하는 연이율입니다. 임대차 관계에서 "보증금 1억 낮추고 월세 몇 만원 올릴까?"를 공정하게 계산하는 기준이에요. 주택임대차보호법 제7조의2에서 법정 상한을 정하고 있어 집주인이 임의로 과도한 전환율을 적용할 수 없습니다. 기존 전세 계약의 반전세 전환·갱신 시 특히 자주 활용됩니다.
전환율 계산 공식
전환율(%) = (월세 × 12 ÷ 보증금 차액) × 100
예: 전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 전환. 보증금 차액 2억. 월세 100만원이면 전환율 = 100만 × 12 ÷ 2억 = 6%.
법정 전환율 상한 (주택임대차보호법)
다음 둘 중 낮은 값을 상한으로 적용:
- 한국은행 기준금리 + 2%p (대통령령으로 정하는 %)
- 10% (고정 상한)
2026년 기준금리가 3.5%라면 상한은 5.5%. 이 상한을 넘으면 임차인이 초과 월세분 반환 청구 가능. 예: 실제로 7% 적용받아 매월 25만원 초과 납부 시 1년에 300만원 돌려받을 수 있음.
실전 계산 예시 ① — 보증금 낮추고 월세 올리기
시나리오: 전세 3억 계약 중 보증금 1억으로 낮추고 싶음. 법정 전환율 5.5% 적용.
차액 = 3억 − 1억 = 2억
추가 월세 = 2억 × 5.5% ÷ 12 = 약 91.7만원
→ 새 조건: 보증금 1억 + 월세 91.7만원.
실전 계산 예시 ② — 월세→전세 전환 (역산)
시나리오: 월세 80만원 + 보증금 5천만 계약을 순수 전세로 바꾸고 싶음. 전환율 5.5% 기준.
추가 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율 = 960만 ÷ 5.5% = 약 1.75억
→ 순수 전세 금액: 기존 5천만 + 1.75억 = 2.25억
전환율이 "시장 금리"와 다른 이유
시중 은행 전세대출 금리가 4%인데 법정 상한이 5.5%인 이유: 임대인의 기회비용·리스크 프리미엄 고려. 임대인은 보증금 돌려주기 어려울 때 대출을 받아야 하고, 그 비용을 반영. 또한 금리 급변동에 대한 완충 역할.
흔한 실수·오해 5가지
- "전환율은 집주인 맘대로" — 법정 상한 초과 시 임차인 반환 청구권.
- "계약 초기에만 적용" — 기존 계약 중 조건 변경·갱신 시에도 적용.
- "상가도 같은 법" — 상가는 별도(상가건물임대차보호법). 전환율 12% 상한.
- "전환율 낮을수록 집주인 손해" — 보증금 유지가 더 유리한 경우도 많음.
- "법정 상한만 지키면 문제없음" — 계약서에 명시, 기존 계약 대비 과도하면 분쟁 소지.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대인이 법정 상한보다 높은 월세 요구 시?
거절하거나 계약 후 초과분 반환 청구 가능. 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 이용. 법적 다툼 전에 조정 권장.
Q. 반전세가 순수 전세보다 유리한가요?
임차인 입장: 보증금 부담 줄지만 매월 고정지출 생김. 현재 대출금리가 전환율보다 낮으면 전세대출 + 순수 전세가 유리. 반대면 반전세.
Q. 월세를 연세로 받아도 되나요?
관례적으로 월세지만 당사자 합의 시 연 단위도 가능. 다만 세입자 보호 측면에서 월 단위가 안전.
Q. 상가 전환율도 같나요?
상가건물임대차보호법 별도 규정. 상가는 12% 상한(기준금리 + 일정 %) 주택보다 높게 허용.
Q. 월세 안 내면 보증금에서 차감?
계약 종료 시 미납 월세를 보증금에서 공제 가능. 단 과도한 공제는 분쟁. 연체는 3기(3개월) 이상 시 계약 해지 사유.
함께 보면 좋은 계산기
참고 자료
- 주택임대차보호법 제7조의2 (차임 등의 증감청구권)
- 주택임대차분쟁조정위원회
최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 법정 전환율 상한을 반영한 참고용이며, 실제 협의는 당사자 합의에 따릅니다.