ℹ️ 취득세란?
취득세는 부동산, 차량 등 재산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다. 취득 유형(매매·증여·상속)과 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다. 취득세 외에 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 납부해야 합니다.
세율·공제·감면 요건은 매년 개정될 수 있으며 개인 상황(주택 수·소득·보유 기간 등)에 따라 실제 세액이 달라집니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요. 본 계산은 참고용이며 신고·납부 책임은 사용자에게 있습니다.
취득세란? — 부동산 살 때 내는 첫 번째 세금
취득세는 부동산을 새로 얻게 될 때 한 번 내는 지방세입니다. 매매뿐 아니라 증여·상속·교환·건물 신축 등 "취득" 행위 전반에 부과돼요. 취득세만 내고 끝이 아니라 농어촌특별세(농특세)·지방교육세(지방교육세)가 함께 따라붙어서, 흔히 말하는 "취득세 총액"은 이 3종 세트 합계입니다. 본 계산기는 주택 매매·증여·상속 3가지 주요 취득 유형과, 1주택자·다주택자·조정대상지역 여부까지 반영해 실제 납부해야 할 총액을 계산합니다.
취득세 세율 — 한눈에 보기 (2026년 기준)
| 유형 | 조건 | 세율 |
|---|---|---|
| 매매 1주택 | 6억 이하 | 1.0% |
| 6억 초과 ~ 9억 | 1~3% (누진) | |
| 9억 초과 | 3.0% | |
| 매매 2주택 | 비조정지역 | 1~3% |
| 조정대상지역 | 8.0% (중과) | |
| 매매 3주택 이상 | 비조정지역 | 8.0% |
| 조정대상지역 | 12.0% (중과) | |
| 법인 매매 | - | 12.0% |
| 증여 | 3.5% (다주택 조정지역은 12%) | |
| 상속 | 2.8% (무주택자 농어촌 주택은 0.8%) |
부가세(농특세·지방교육세) 계산 방식
취득세 본세 외에 반드시 함께 계산해야 하는 부가세:
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해 취득세의 10%(또는 감면액의 20%). 85㎡ 이하는 면제.
- 지방교육세: 취득세 본세의 10%. 단 세율 구간에 따라 0.1%~0.4% 별도 계산되는 경우도 있음.
예: 7억 아파트(85㎡ 초과)를 1주택자가 매매 취득할 때, 본세 2% 1,400만원 + 농특세 140만원 + 지방교육세 140만원 ≈ 총 1,680만원.
실전 계산 예시 ① — 1주택자 신규 취득
사례: 서울 85㎡ 초과 아파트를 8억원에 매매 취득, 생애최초 아님.
본세 세율 = (8억 − 6억) ÷ 3억 × 2% + 1% = 약 2.33% → 본세 1,864만원
농특세 = 1,864만원 × 10% = 186만원
지방교육세 = 1,864만원 × 10% = 186만원
총 납부 약 2,236만원
실전 계산 예시 ② — 다주택자 조정지역 취득
사례: 서울 조정대상지역 아파트를 5억에 매매, 구매자가 3주택 이상 보유자.
본세 12% = 6,000만원 + 농특세 600만원 + 지방교육세 600만원 = 총 7,200만원. 단순 1주택자라면 500만원이 될 세금이 14배가 되는 구조입니다.
감면·면제 제도 (놓치기 쉬운 절세 포인트)
- 생애최초 주택 구입: 취득가액 12억 이하 주택, 연소득 요건(맞벌이 8천, 외벌이 7천) 충족 시 최대 200만원 감면
- 신혼부부: 혼인 5년 이내 + 생애최초 요건 시 추가 감면 가능
- 농어촌 주택: 일정 요건 충족 시 취득세 50% 감면
- 분양권·입주권 전환 시: 권리 취득 시 납부한 취득세와 완성 주택 취득세 이중 부담 주의
흔한 실수·오해 5가지
- "주택 수는 본인만 계산" — 세대 전체(주민등록 기준 가족)가 기준입니다. 배우자·자녀 보유도 포함.
- "분양권은 주택 아님" — 2020년 8월 12일 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함.
- "잔금 전에 증여받으면 1주택" — 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날이 취득일 기준.
- "농특세는 원래 없는 세금" — 85㎡ 초과 주택은 반드시 부과됩니다.
- "취득세는 60일 내 아무 때나" — 지연 시 무신고 가산세 20% + 납부불성실 가산세가 붙습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 생애최초 감면은 누가 받을 수 있나요?
① 본인 및 배우자 모두 생애 처음 주택 취득, ② 취득가액 12억 이하, ③ 연소득 외벌이 7천만원·맞벌이 8천만원 이하, ④ 취득 후 3개월 내 전입·3년 실거주 — 요건을 모두 충족하면 최대 200만원 감면. 소득·거주 요건을 사후 위반하면 감면세액이 추징됩니다.
Q. 조정대상지역이 현재 어디인가요?
조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시 변경됩니다. 2023년 1월 이후 대부분 해제되어 서울 강남·서초·송파·용산 4개구만 조정지역으로 유지되고 있습니다(2026년 기준). 취득 시점에 국토교통부 또는 한국부동산원 홈페이지에서 현재 지정 현황을 반드시 재확인하세요.
Q. 상속으로 취득한 주택도 중과되나요?
상속은 중과 대상이 아니며 기본 2.8% 세율이 적용됩니다. 무주택자가 농어촌 소재 주택을 상속받는 경우 0.8%로 낮아집니다. 단 상속 후 일정 기간 내 양도 시 양도세에서 취득가액 계산 방식이 달라지므로 주의.
Q. 오피스텔·상가 취득세는?
오피스텔은 주거용 여부와 관계없이 4.0%(+ 부가세) = 4.6% 일률 적용. 상가·토지도 4.0%입니다. 주택보다 높지만 주택 수 중과는 없어요. 단 오피스텔을 주거용으로 사용 등록하면 주택 수에 포함될 수 있어 다른 주택 취득 시 중과 위험.
Q. 취득세 납부는 어디서, 언제까지?
잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날로부터 60일 이내. 위택스(wetax.go.kr) 온라인 신고·납부 또는 구청 세무과 방문. 상속은 상속개시일 속한 달 말일부터 6개월 이내. 미납 시 무신고 가산세 20%, 납부지연 가산세 일 0.022% 추가.
Q. 증여 취득세가 지금도 중과되나요?
네, 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 기본 3.5%가 아닌 12%가 적용됩니다. 다만 조정지역이 축소되어 대부분 지역에서는 기본 3.5% 적용이에요. 배우자·직계존비속 간 증여는 "부담부증여" 시 양도세와 취득세가 동시에 발생할 수 있어 사전 시뮬레이션 필수.
함께 보면 좋은 계산기
- 양도세 계산기 — 팔 때 세금 (필요경비에 취득세 포함)
- 재산세 계산기 — 매년 보유세
- 중개보수 계산기 — 거래 시 함께 발생
- 부동산 거래 총비용 계산기 — 세금·수수료 일괄
- 전세자금대출 계산기 — 임차인 쪽 비용
참고 자료
최종 업데이트: 2026-04-23 · 본 계산은 2026년 기준 세율·공제 규정을 반영한 참고용입니다. 감면 요건 충족 여부·조정지역 지정 변동은 위택스 또는 관할 지자체에서 확인하세요.